Pronti, via. Parte domani la rivoluzione in condominio, veicolata dalla riforma approvata alla fine dell’anno scorso, con la legge 220/2012, che entra in vigore il 18 giugno, dopo una vacatio di
sei mesi. Debuttano così le regole “corrette” per le assemblee, le maggioranze e i lavori. E arrivano una serie di nuovi vincoli per gli amministratori, che devono rivedere da subito le loro prassi
operative per far fronte alle richieste fatte dalla riforma, spesso in nome della trasparenza e di una maggiore tutela dei condòmini (si veda il grafico in pagina).
I requisiti
A cambiare, innanzitutto, sono le condizioni per ricoprire l’incarico di amministratore: tra l’altro, occorre rispettare i requisiti di onorabilità, godere dei diritti civili, avere il diploma di scuola secondaria di secondo grado, frequentare un corso di formazione e seguire l’aggiornamento periodico. E se i nuovi obblighi del titolo di studio e della formazione iniziale risparmiano chi ha fatto l’amministratore per almeno un anno negli ultimi tre, agli altri devono adeguarsi anche i professionisti già in carica: chi perde (o ha perso) i requisiti di onorabilità e i diritti civili decade immediatamente dall’incarico.
I nuovi obblighi
Da domani, poi, diventa un obbligo generalizzato in tutta Italia quella che, finora, è stata una misura operativa solo in alcuni Comuni: nell’androne del condominio (o comunque nel luogo di accesso o di maggiore uso comune) deve essere affissa una targa con le generalità, il domicilio e i recapiti dell’amministratore.
Ma apporre una targa nei condomini amministrati non è certo l’adempimento più oneroso imposto dalla riforma. Recependo un orientamento consolidato della Cassazione – e una buona norma di prassi già diffusa tra i professionisti – la legge impone di avere un conto corrente condominiale (bancario o postale) dedicato per ogni edificio, su cui devono transitare i contributi dei condòmini e le somme ricevute da terzi, oltre ai pagamenti fatti per conto del condominio. Da domani, per chi non rispetta il nuovo obbligo, la sanzione è pesante: la mancata apertura e il mancato uso del conto costituiscono «grave irregolarità», che giustifica la revoca dell’incarico, anche da parte del giudice su ricorso di un condòmino.
Non solo. Con l’entrata in vigore della riforma, l’amministratore deve iniziare a curare una serie di registri: in molti casi sono già utilizzati, ma, da domani, chi non li istituisce e aggiorna può incappare anche in una revoca giudiziale per «grave irregolarità». Si tratta del registro dei verbali, dove annotare le mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni e le dichiarazioni dei condòmini, con, in allegato, il regolamento di condominio. Poi, il registro di nomina e revoca degli amministratori, dove devono essere indicate, in ordine cronologico, le date di nomina e di revoca di ciascun amministratore e gli estremi del decreto di revoca giudiziaria se è intervenuto il giudice. Infine, l’amministrazione deve istituire (anche in modalità informatica) il registro di contabilità, dove annotare tutte le operazioni in ordine cronologico ed entro 30 giorni da quando vengono effettuate.
I rapporti con i condòmini
La riforma interviene anche sulle relazioni tra l’amministratore e i condòmini. Intanto, per le assemblee che si terranno da domani in poi, qualsiasi sia l’ordine del giorno, i condòmini che non parteciperanno non potranno più delegare l’amministratore, ma dovranno incaricare un altro condòmino o un terzo. Inoltre, l’amministratore deve diventare il “controllore” delle posizioni dei condòmini. La riforma tiene infatti a battesimo il registro di anagrafe condominiale, in cui l’amministratore deve raccogliere le generalità dei proprietari – con codice fiscale, residenza e domicilio – e i dati catastali di ogni unità immobiliare. Molti professionisti si sono già attivati nelle scorse settimane, ma è solo da domani che, in caso di mancata risposta per più di 30 giorni, si possono reperire le informazioni addebitando i costi ai proprietari.
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