Per poter fare causa al costruttore dell’edificio, il quale è garante per dieci anni dal compimento dell’opera, bisogna diffidarlo entro un anno dalla scoperta del vizio e avviare la causa entro l’anno successivo.
Quando l’edificio o l’appartamento che si è acquistato presenta dei vizi di costruzione, è possibile fare causa a colui che lo ha costruito, anche se non è da questi che si è acquistato l’immobile.
Infatti, tutti gli acquirenti dell’immobile hanno possibilità di valersi nei confronti dell’originario costruttore dello stabile che alienò al primo acquirente.
Il costruttore-venditore è garante per qualsiasi tipo di vizi dell’immobile. Non è necessario che si tratti, quindi, di gravi difetti dell’opera, ma anche se si tratta di qualsiasi genere di alterazione, conseguente a un’insoddisfacente realizzazione dell’opera, che, pur non riguardando le sue parti essenziali, ne limitano il godimento o diminuiscono in maniera rilevante il valore.
Per poter fare causa al costruttore è tuttavia necessario rispettare tre importanti condizioni.
1. Il danno si deve essere verificato entro dieci anni dal compimento dell’opera. Il “compimento” dovrebbe intendersi l’ultimazione del fabbricato. Alcuni però sostengono che si debba far riferimento alla data di consegna e accettazione dell’opera all’acquirente.
2. L’interessato deve aver fatto una denuncia del vizio entro un anno dalla sua scoperta (cosiddetto termine di decadenza). La denuncia del vizio può essere effettuata con una semplice raccomandata a.r. all’indirizzo del costruttore/venditore.
Non si deve trattare di una semplice cognizione, da parte dell’acquirente, del vizio in questione, bensì si deve essere raggiunto un apprezzabile grado di conoscenza dell’entità del difetto, della sua gravità e, soprattutto, delle sue cause. Per esempio, in caso di infiltrazioni di acqua, il termine non decorrerà dal giorno in cui il proprietario dell’immobile ha notato le macchie di umidità, dal momento in cui – magari a seguito di una perizia di un esperto (cosiddetta consulenza tecnica) – ha avuto contezza delle cause di tali infiltrazioni ed è divenuto consapevole che la causa è imputabile al vizio di costruzione e non ad altre ragioni.
3. Alla denuncia deve necessariamente seguire la causa entro un anno dalla denuncia stessa (cosiddetto termine di prescrizione).
Responsabilità del condominio
A prescindere dall’azione di garanzia nei confronti del costruttore-venditore, in caso di vizi dello stabile che abbiano danneggiato l’appartamento del singolo condomino (per esempio infiltrazioni provenienti dal lastrico solare) può sussistere anche la responsabilità autonoma del condominio [1]. Il condominio, infatti, quale custode, è tenuto a eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria.
[1] Art. 2051 cod. civ. (responsabilità da custodia).
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