Con la riforma del condominio il legislatore, all’articolo 1130, ha ampliato le attribuzioni del l’amministratore fissando nuovi compiti in relazione alla tenuta dei registri (anagrafe condominiale,
verbali di assemblea, verbali di nomina e revoca dell’amministratore, registro di contabilità) e imponendo obblighi – per altro già sanciti dalla giurisprudenza – in relazione alla documentazione e all’informativa verso i condomini. Più articolata è inoltre la redazione da parte dell’amministratore del rendiconto condominiale.
Sono stati, per altro, confermate le attribuzioni dell’amministratore in relazione all’osservanza del regolamento di condominio, all’esecuzione delle delibere assembleari, alla riscossione dei contributi, alla manutenzione ordinaria, alla disciplina dell’uso delle cose comuni e alla funzione dei servizi, al compimento degli atti conservativi.
Siamo, quindi, in presenza di un nuovo e più articolato statuto dei compiti dell’amministratore alla luce delle nuove disposizioni di legge.
I precedenti compiti dell’amministratore sono stati ampliati dal nuovo articolo 1130 con le seguenti ulteriori attività: esecuzione degli adempimenti fiscali, cura della tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca del l’amministratore e del registro di contabilità, conservazione di tutta la documentazione inerente alla propria gestione, fornitura al condomino che ne faccia richiesta dell’attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso, redazione del rendiconto condominiale annuale della gestione e convocazione dell’assemblea. Inoltre sono state dettate nuove regole per il rendiconto condominiale, con un registro di contabilità, un riepilogo finanziario e una nota sintetica esplicativa della gestione.
Va anzitutto rilevato che non si tratta sempre di nuove regole. In parte si tratta di vecchie regole: adempimenti fiscali, bilancio annuale, conservazione della documentazione (estesa alla parte tecnica dell’edificio in condominio), obbligo di informativa ai condomini circa le liti in corso e lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali. Tra le carte da conservare si ritiene siano inclusi anche i documenti urbanistici, progettuali, di sicurezza degli impianti, di risparmio energetico, di sicurezza antisismica e antincendio.
Certo è che l’amministratore dovrà, nel tempo, destinare molti scaffali del suo ufficio alla documentazione da conservare: se l’amministratore si interessa di più condomini, la gestione delle pratiche si complica. Ma intanto vale la pena di ripercorrere alcuni principi dettati dalla giurisprudenza utilizzabili anche con la riforma.
Riguardo al rendiconto (certamente più dettagliato) rimane per esempio in piedi l’interpretazione in base alla quale, perché la documentazione presentata dal l’amministratore del condominio sia idonea a soddisfare l’obbligo di rendiconto non è necessario che la contabilità sia redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, ma è sufficiente che sia idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, cioè che venga fornita la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della qualità e quantità dei frutti percetti ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico sia stato eseguito e di stabilire se l’operato di chi rende il conto sia adeguato a criteri di buona amministrazione (Cassazione, sentenza n. 9099/2000).
Non si richiede, poi, la trascrizione delle voci nel verbale assembleare ovvero un precedente analitico dibattito o esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri di quell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione della stessa, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore (Tribunale di Torre Annunziata, sentenza del 12 febbraio 1998).
Vanno anche considerate valide le deliberazioni assembleari con le quali si stabilisce che il bilancio preventivo per il nuovo esercizio sia conforme al preventivo o al consuntivo dell’esercizio precedente, eventualmente aumentato di una certa percentuale, in tal modo risultando determinate, per riferimento alle spese dell’anno precedente, sia la somma complessivamente stanziata, sia quella destinata alle singole voci, mentre la ripartizione tra i singoli condomini deriva automaticamente dall’applicazione delle tabelle millesimali.
Questi criteri si applicano anche in riferimento alla specificità delle partite, atteso che quest’ultimo requisito – come si desume anche dagli articoli 263 e 264 del Codice di procedura civile (disciplinanti la procedura di rendiconto e applicabili anche al rendiconto sostanziale) – costituisce il presupposto indispensabile per la sussistenza dell’onere del destinatario del conto d’indicare specificamente le partite da contestare.
Il potere di ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili spetta ai condomini non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per cui essi intendono prendere visione o estrarre a proprie spese copia dei documenti medesimi (Cassazione, sentenza n. 15159/2001).
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